调控加码 房市“银十”风光或将不再

    记者胡萍10月份以来，房地产市场形势急转直下：自住性需求继续观望，市场进入新一轮对峙期；首次置业成本提高，部分超前消费的刚性需求受到抑制；投机者被迫撤离，转向其他投资渠道，投机需求明显遏制。再看两组最新统计：央行第三季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款增速处于回落趋势；中国指数研究院报告显示，今年10月18日至24日的监测区间，35个城市中有20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。种种迹象表明，房地产调控力度不断加大，效果正逐步显现。专家预计，四季度房地产市场将进入调整期。

　　房企资金再临考验尽管部分开发商仍表示不差钱，但在不断收紧的融资渠道前，再加上预售资金监管，房企已感到了资金压力的增大。针对近日北京出台的商品房预售资金监管办法，地产大佬潘石屹在其微博上表示，监管办法将对房地产开发商的资金产生非常巨大的影响。开发商是否真“差钱”？勒紧开发商的钱袋子真能使房价下降吗？

　　首先来看最新批露的四大房企三季报，以万科和金地为例，截至三季度末，万科所持有货币资金较中期时大幅增长至315.4亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元；金地三季末货币现金则达到130亿元，较去年末增加34亿元，同时期末资产负债率较半年末下降5个百分点。由此看来，这些企业的资金面并没有想像中的紧。然而，万科在其三季报中承认，今年以来开发企业资金面趋紧是主要趋势；而金地集团表示，要实施保守的财务政策以应对销售减速可能带来的资金压力。

　　中央民族大学经济系副主任张春敏在与记者连线时表示，今年以来，房地产开发企业资金面普遍趋紧，并对土地市场形成显著影响。近期北京出台的新政矛头直指开发商预售资金，开发商资金链再次面临考验。中原地产市场研究部张大伟也对本报记者表示，相比1月至8月的数据，开发商资金压力目前并不大，后期的预售资金管理政策，开发贷款收紧等措施是否严格执行，将对开发商资金链产生实际影响。一般而言，如果资金被锁定将使其资金链断裂风险明显加大，盲目扩张的风险也会加剧，但一些大的房企融资方式较多、项目较多，受到的影响要小一些。

　　对峙僵局何时突破9月底出台的第二轮调控阻止了价量齐升的态势，市场进入新一轮对峙期，即量降价平阶段。张春敏认为，能够打破这一僵局的关系因素是开发商的资金链。但由于前三季房企储存了充足的资金，再加上9月份楼市销售情况反弹，使得开发商资金链又有所缓解，因此在房地产行业整体资金仍难言紧张的情况下，这种对峙局面短期内或仍将持续。

　　事实上，9月底以来各地密集出台细则，说明政府调控房地产市场的决心并未放松。同时我们看到，在房价问题相对突出的几个城市相继采用行政手段干预市场，除了增加保障房供应外，包括上海、深圳和杭州等近15个城市都已发出“限购令”，此外，“限外、限贷、限价”都成为贯穿各地细则的核心。张大伟认为，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。预计10月至11月，5大一线城市二手住宅成交量环比将出现2成至3成降幅，第四季度房价下行的可能性较大。

　　银河证券经济学家左小蕾则对本报记者表示，目前房地产市场状况非常复杂，夹杂了多方的博弈力量。但总体来说，房地产市场在向好的方向发展。

　　调控仍需组合拳地产大佬任志强在其微博上表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地捂盘和烂尾。但他同时反问“会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗”？正如诸多专家所言，楼市调控不能紧靠某些短期的“特效药”，更需要建立长效机制，从长远来看就是要改善住房供求形势。

　　倘若细究楼市新政的来龙去脉，会发现从“国4条”的出台到“国11条”的完善，再到新“国5条”的细化，政策都是一脉相承的。调控的重要目标以及遏制打击的购房人对象群十分清晰，即通过增加供应，打击投机，使房价逐渐回到合理水平。然而，正如业内人士所言，房地产市场的“水”毕竟很深，涉及到的利益攸关方众多，因此，房市调控的效果还要看政策的持续性以及各部门和各地方政府的执行力度。

　　左小蕾表示，信贷手段只是调控的一方面，房地产调控必须依靠“组合拳”，通过信贷、税收、土地等多种手段，同时要加快保障房建设增加供给，才能真正使房地产市场回归理性。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，接下来中国房地产市场将继续调整和降温。张春敏则建议从财政体制以及地方官员晋升体系等制度层面进行更深层次的改革以促使房地产走上健康发展之路。

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[浏览人次：428次  摘自：金融时报  作者：]