房产税向我们走来 学者称制度改革是时候了

    9月29日开启的第二波调控，再次将房地产市场扔入新一轮喧嚣的波涛。

72岁的聂梅生此时将地产界的浮躁与闹腾关在门外，在她安静的客厅里，与记者平静地畅谈房地产这10年。伴随着房地产潮起潮落，以往那个甚爱“较真”的聂梅生已消失不见，媒体所有尖锐的问题她都能豁达、坦然地面对。

从原建设部科技司司长到现在的中国工商联房地产商会会长，从政府官员到民间人士的转换，从居高临下到市场的独立思考者，聂梅生身上也熏染了地产10年的风雨，但也变得更加从容。

聂梅生为我们评说她眼中的开发商，并且明确地指出，中国房地产已经到了又一轮改革的关键时期。

评点开发商：他们也在进步

10年地产，浪潮翻滚。只有当潮水退去，才能发现喧嚣中的智者与勇者。而弄潮儿，毫无疑问是开发商们。

10年前，房地产行业还如同一盘散沙。“但这时候已经涌现一批有思想的开发商，如任志强、王健林、卢铿、冯仑等。”聂梅生说，这是促使他们成立商会的最初的动机。一年后，在第一届住交会上，中住联成立。聂梅生也从这一刻开始完成了从“官员”到“草根”的转变。

至今，开发商的尴尬角色有增无减。今年5月份，华远地产任志强遭大连网友扔鞋，一时间成为全国的笑谈；今年8月份，某80后网友制作了一段广为流传的视频，总结了调控达不到效果的原因。在这段视频中，任志强、潘石屹甚至被当做“牛马蛇神”来痛批。民众把对高房价的怨恨悉数倾泻在开发商身上。

但在北京只拥有一套用几十年工龄和积蓄换来的住宅的聂梅生，会用更为平静的心态去看这其中开发商的变化。“并不是所有人都在追逐暴利。”

任志强，一个不知疲倦地发言的开发商代表。在聂梅生眼里，他代表了一批对政策有深入研究的开发商。

梳理任志强这10年的言论，会蓦然发现，这位一直坚信房价始终看涨的所谓狂人，背后有着强大的逻辑。从被大多数人唾骂，到拥有三十万的粉丝，任志强10年“真话”的背后是他从政策捕捉到的敏感。

“不管他说的对不对，他一直在研究政策，研究市场，他对政策和产业有着长远的思考，对市场发展的探讨敏感而深入。”聂梅生说，开发商对政策是最敏感的，也是最理解的。这些沉默的开发商背后，实际上是他们不断探索、研究政策之后所做的实践。

2007年的房地产，经由房价大幅攀升带来的狂躁，一批日进斗金的开发商坚信房价没有天花板。越来越多甚至不对自身能力作任何评估的开发商，挤破脑袋也要做住宅。

那时候的聂梅生，对此有着很大的担忧。她一直在劝戒身边的开发商，应加大商业地产份额，不应该把重心过分局限在住宅市场。但这个声音很快被浮躁的市场淹没了。

今日地产首富万达地产董事长王健林的智慧，再次被印证。当同行们为住宅的收获而狂喜时，王健林不但在房价高涨的2007年坚守商业地产，而且在楼市调整处于最低潮的2008年四季度，很多同行悲观的时候，王健林却逆市大举拿地。万达在商业地产领域的全国化布局，在2009年进入广州时已基本完成。

“商业地产委员会的设想实际上就是王健林最先提出的。但习惯了低调的他最后悄悄退出了。”聂梅生说。

除了商业地产，2008-2010年，万达还联手多个合作伙伴，以动辄十数平方公里的占地面积、数百亿元的投资，迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。中国房地产的老大即将被低调的王健林悄然占领。

“王健林是在地产界实践得比较好的开发商代表。他一直在营造一种商业模式。”聂梅生说，回过来看，商业地产是和消费紧密联系在一起的，更有持久力，商业地产份额的增加，不仅可以分散开发商的风险，经得起调控的考验，而且会引导房地产向高级业态转移。

在普通居民眼里，房子就是那样的房子，地产商还是那些地产商，但在聂梅生看来，“房地产行业到现在已经趋于成熟。现在有正规军，正规军有王牌军，军阀混战的格局已经结束。”

聂梅生说，有些地产商对未来思考得比较远。比如卢铿早在1999年12月首倡的“新住宅运动”，在全国产生了超越房地产范畴的广泛影响，被誉称为“以住宅产业为载体的一次意义深远的文化创新运动”。而地产思想家冯仑，从新住宅运动到中绿色建筑，再到现在的立体城市，他的思考总是远远地走在别人的前面。

“这10年中还是涌现了一批‘追求进步’的开发商。10年前，开发商考虑更多的是企业的利润，但10年的市场磨砺，已经涌现出一批有思想的开发商。”聂梅生说。

调控解决不了

房地产的根本问题

10年房地产大戏，如此精彩，这主要是政府导演的结果。

“房地产自己有自己的规律发展，但中国更愿意去熨平周期。”2010年的又一次调控，却明显发现药效失效。聂梅生等许多人都有着一个疑问，如果不调，房地产是不是也能发展这个样子？

但没有冲突就没有戏剧，也就没有历史的发展。

聂梅生说，房地产10年就是调控的10年。“房地产永远是一个不老实、不本分的产业。所以才会有房地产周期，政府才会不停地调控，不会停止任之。房地产调控在今后一段时间内都将成为一种常态，市场也只有在波动中才能健康发展。”

但聂同时表示，从本次调控来看，也可以发现，尽管调控的药力在不断加大，但调控对市场的药效却逐步减弱。“药力越用一次，药效越小。现在上市公司越来越多，产生的抗体越来越大，最终导致博弈的力量非常大，从而对冲了调控的作用。政府政策的力量虽然依旧强大，但市场这只无形的手正发挥着越来越重要的角色。”

“政府现在也意识到高房价的问题所在。究其根源，还在保障房身上。早些年，政府把这些责任推到了开发商身上。但时至今日，已经认识到，必须谁的孩子谁抱走。”聂梅生说。中国走不了新加坡的道路，保障房的最终执行力度取决于地方政府的财力。

调控并没能解决房地产的根本问题。聂梅生认为，解决房价的问题，房地产的问题，关键还是要靠体制和制度的改革。房地产调控要与中央关于经济结构调整、经济发展方式转变相契合，就必须坚决推进制度层面的改革。

这种改革主要在三方面。第一是土地制度改革。“土地制度不改革，国企抢地就难以避免，地王就会不断出现”；第二是房地产税改革。解决土地财政的根本，就在于整个房地产税制的改革，房产税只是其中的一个方面。第三是与房地产有关的金融制度改革。“房地产金融的池子不放开，老百姓就只有去炒房，不让在国内炒，就会去外国买房。”

“房地产命根就在金融上。现在政府也开始认识到整个经济的命根都在金融上。经过2008年金融危机，开发商意识到资金链最重要，但在房地产发展的早期，房地产的金融属性，并不被大家所认识。但实际上，房地产内在的第一属性，是和金融最相连。”也因此，信贷一紧缩，开发商就紧张。

从这一轮调控来看，巨大的骂声背后，聂梅生还是肯定的。因为我们看到了招拍挂制度的变革以及“房产税正向我们走来”。

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[浏览人次：433次  摘自：21世纪经济报道  作者：]