《物权法》在房产中的体现

    保护第三人善意取得房产

房屋登记簿的证据效力高于房产证

《物权法》颁布已经三年，《物权法》规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因此，《物权法》是调整有形财产关系的法。对自己享有或占有的“物”，有何种权利以及如何保护这种权利？他人对我们的“物”负有何种义务以及违背义务又将承担何种责任？这都是《物权法》的内容。

这期小编就《物权法》中涉及房产的一些问题与大家分享。

第三人购买的房屋如果属于善意取得，即使房屋产权登记违法，也可以不撤销。《物权法》出台后，最高人民法院发布《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），与《物权法》中的多项规定实现了衔接。

《规定》共有14条，针对近年来房屋买卖增多引发的各种产权登记纠纷，《规定》对房屋产权登记案件的受理范围，以及出现违法时的举证、撤销、侵权赔偿等问题给出了解决办法。农村集体土地上的房屋登记行政案件也同样参照该《规定》执行。

以前的司法解释中规定，如果撤销房屋登记将给公共利益造成重大损失，法院可以判决确认登记违法，但保留登记效果。旧的规定只提及了对公共利益的保护，新的《规定》中增加了对善意第三人的保护。如果房屋已经被第三人购买并善意取得，即便产权登记机构作出的登记是违法的，也不应撤销。当然，如果违法可以补救，法院应当判决房屋登记机构采取补救措施。

新的《规定》中还体现了《物权法》对私有财产权的明确，即使在房屋本身已经灭失的情况下，因为原来的房屋登记有可能损害到有利害关系的人，公民、法人或者其他组织如果对房屋登记不服，仍然可以提起行政诉讼。

此外，即使登记机构已经改变过产权登记，或者生效法律文书已经把房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明等作为定案证据采用，当事人仍然可以提起诉讼。

根据相关规定，法院在审理房产登记纠纷类案件中，房产证不作为房屋所有权的唯一证据。

根据《物权法》中房屋登记簿制度的规定，房屋登记簿的证据效力将高于房产证。

在老百姓的意识中，房产证就是自己房产的唯一身份认证。而新实施的《物权法》对于房屋权属证书与房屋登记行为有了不同于以前的规定。其中包括：房屋产权的设立、变更、转让和消灭，自记载于房屋登记簿时发生效力，房产证记载的事项，应当与房屋登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

在《物权法》实施之前，法院在审理房屋登记类案件中，主要以房产证作为此类案件的主要证据，一方当事人持有记载自己个人信息的房产证，并且对方没有证据证明该房产证是非法取得或者房屋登记机关登记错误，持有房产证的一方基本就能稳操胜券。而《物权法》实施之后，法官在审理房屋登记类案件时，将不仅要审查房产证的合法性，还将重点审查涉案房屋的登记簿记载的信息与房产证是否一致。在两者的证据效力上，登记簿的证据效力远大于房产权属证书。

法院在审理房屋登记类案件时可能会出现四种判决结果，当登记簿与房产证均正确时，将驳回原告的诉讼请求；当登记簿正确，房产证有误时，可以撤销房产证；当登记簿错误，而房产证正确时，同时撤销登记簿与房产证；当登记簿与房产证均错误时，同时撤销登记簿与房产证。

业内人士提醒购买房屋的业主，在取得房产证时一定要核实留存于房屋登记部门的登记簿与房产证上记载的信息是否一致，同时在办理房屋登记手续时应如实客观申报登记产权人信息，以免出现房屋登记纠纷使个人的权益受损。

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案例1.物业公司疏于管理，业主如何维权

案例：某房地产开发公司在北京市某区开发了某住宅小区，并委托某物业管理公司对该小区进行管理，双方签订了3年的管理合同。

业主们陆续入住小区后，发现物业管理公司的服务不到位，而且给小区的居民带来极大不便。

例如，门口的保安执勤很不严格，致使小区多次发生失窃事件；小区的下水管道经常坏掉，雨天，居民出行受阻；电网总是隔三岔五地出故障，物业维修不及时；物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们决定集体拒绝支付物业管理费，直到物业公司改善服务。

物业公司也不善罢甘休，直接切断了小区的水电，双方的矛盾迅速升温。

说法：在本案中，物业公司的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能得到保障，导致业主的合法权益受到侵害。《物权法》的正式施行使得这一问题有了解决途径。根据《物权法》的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督上，业主们可以依法行使该项权利。

另外，《物权法》还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在行使这一权利时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且经占总人数半数以上的业主同意。

具体而言，在与物业公司协商不成的情况下，业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、小区所在市（县、区）的居住小区管理办公室、土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉，也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。

案例2.物业费用怎样收取，且看合同如何约定

案例：北京某小区的业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，认为物业公司多收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。

之后业委会提出上诉，二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《××小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。过后，法院对此案作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。

说法：物业费用始终是业主最关心的话题。近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。

《物权法》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

也就是说，诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取，应首先根据当事人之间的合同约定，如果没有约定，业主就要按照专有部分占建筑物总面积的比例交纳该费用。至于小区的建筑物及其附属设施的维修资金，《物权法》则明确规定由业主共同决定如何筹集和使用，并且该资金属于业主共有。

案例3.小区公共绿地，是否归业主所有

案例：孙某家所在的小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有。可是最近，开发商不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。孙某等业主对此非常不满。

说法：根据《物权法》规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。

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[浏览人次：338次  摘自：法制晚报  作者：]