百姓将在股市和楼市间奋力奔波

    凌嘉琪

　　 预判2011年中国房地产的路径，比起原先几年来得艰难，原因有两点：第一，中国经济越来越成为世界经济的指标，在影响世界经济因素中占有越来越高的权重。与此同时，中国经济也将受到世界其他经济体的影响。过去，房地产一直是影响中国经济指标的行业，因此，世界经济体之间的扬抑最终必定和中国房地产行业的兴衰息息相关。

　　 第二，房地产市场在政府调控基调下的起伏，更多的和经济时点、房产政策、税收政策、突发事件、证券市场相关联。这些相当不确定的现象，往往会在一个时间段，主导了房地产市场的走向。

　　 我认为2011年的中国房地产市场主要有四个值得关注的因素。

　　第一因素：世界其他经济体的制约

　　 目前中国政府定下“积极稳健，审慎灵活”的经济政策，其核心是灵活——看着世界其他经济体出牌而出牌，其中主要看美国。在中国政府缓慢升值人民币的策略下，美国必将出现第三轮升至第四轮的货币战。世界其他经济体会被动参与货币战，而作为新兴市场代表的中国，将受到全球热钱的冲击。

　　 政府对于CPI的掌控能力有待检验，一旦数据超越4%，或者银行加息不给力，则民众的财富保卫战将会更加波澜壮阔，房地产市场也将会再次受到冲击。由此看来，2011年，更加严重的负利率所造成的货币贬值因素将会再次激起公众对于房屋资产的购买热情。

　　 中国近年来一直处于负利率状态，程度较轻的负利率能够促进公众正常的购买力，但严重而长期的负利率则会引发投机行为。按照目前估计，2011年全年加息不少于4次，按4次计算，幅度每次不少于0.25%，全年累计为1%。政府对明年CPI的设置为4%，即利息提升1%和CPI提升1%互相抵冲。

　　 2010年的负利率程度按照自然月的排列，从低到高，逐月加大。2011年年初，当CPI增加1%，而存款利率只增加0.25%时，负利率程度较2010年年初更加严重。到2011年6月，存款利率或累计增加了0.75%，但仍没与增加1%的CPI持平，所以负利率程度将超过2010年同期。与此同时，美国或启动第三轮定量宽松货币政策，输入型通胀将滚滚而来，中国公众迫于无奈，对于房屋资产的热情继续燃烧。

　　 2011年，热钱将会流入房地产行业的开发投资领域。2009年下半年，政府连续出台提高准备金率措施，使房地产开发缺少融资来源。在这一背景下，热钱开始光顾。商务部外资司数据显示：仅2010年11月，总计有超过100家具有外资背景的开发商报备成立了新公司。这将成为2011年热钱进入中国房地产领域的新趋势。对于政府的调控而言，多了一份挑战。

　　第二因素：房产税的制约

　　 2011年在房产税、限购令、高成数贷款等一大堆法律政策中，最具分量的是房产税。但是房产税开征带有很大的不确定性。

　　 不确定性之一是财政部对房产税的说法：在“十二五”期间将研究推进房产税改革。不确定性之二是房产税缺失法理和民意支撑。房产税的本质是物业税。住建部的王珏林把媒体流传的房产税很完整很专业地称为房地产税。房产税和房地产税的性质完全不同。房产税是财产税，房地产税是物业税。

　　 财产税，在房屋财产交易（赠与）的时点，按照法律规定的税额缴纳，不必要在持有财产的时期内缴纳。物业税，在房屋持有阶段按年份、按对土地升值的评估价，以规定的税额征收。

　　 目前，中国商品房在拿地之前，一律加纳了70年土地出让金，内含政府在70年内，要为这块土地升值所做的公共服务费用。即购房者在购房时均已一次性支付了应该缴纳的税收费用。如果还要以房地产税的名义每年让居民纳税，等于吃了一顿饭要付两顿饭钱。

　　 房产税遭到民意普遍反对的另一个原因是，2007年党的十七大报告提出“创造条件让更多居民拥有财产性收入”，其意义在于保护居民财产合法权益、增加财产性收入。而三年来，居民获得最大的财产性收入就是房产。如果开征房产税，则与之前提出的理念背道而驰。由此，不少专家公开提出“反对开征房产税”。

　　 笔者预计，2011年，房产税会引起社会广泛讨论和争议，但对房地产调控来说实际意义不大，更多的只是威慑作用。

　　 但房产税也起到了促销作用。笔者预计，2011年第一季度，一些被威慑的购房者，将纷纷赶在人大批准房地产税之前超额买房。2011年，限购将随着市场购买力转移，从一线城市延展到三线城市。

　　第三因素：保障房

　　 2011年，将是中国房地产住宅类市场的一个里程碑。2011年，全国保障房建设规模达到1000万套，投入资金1万亿元，占全国房地产总投入规模的20%。加上2010年的580万套，总数将达到1580万套。按照温总理讲话精神，在理论上确立了房地产住宅市场由商品房和保障房两元化构成，政府将会加大保障房的建设和供应。

　　 但是在2011年保障房对商品房构不成重大影响。原因有两点：第一，经历八年房产牛市，目前购买者以投资保值为主流，兼具居住。而大多数保障房的身份是公租房。公租房的承租人只拥有使用权，不拥有所有权。所以商品房和保障房是江水海水浑身不搭界。第二，少部分属于经济适用房的，购买者拥有所有权，但在地理位置、建造成本、施工质量等方面无法与商品房比拼。所以，购买保障房和承租保障房与购买商品房的不是同一群体，2011年是保障房推出的起步阶段，不会对商品房市场产生分流。

　　第四因素：股市引力

　　 不可否认，在2011年经济环境下，股市必定会被政府作为首选“停币场”，这对普通市民也构成致命诱惑。但在这个问题上，民众是政府的同路人而不是同志。同志，具备“把股市的牢底坐穿”的勇气。同路人的角色是把钱投入股市，跑赢储蓄，跑赢CPI，跑赢投资理财平均获利值。然后获利了结，在适合的时候，适合的城市，适合的地段，适合的楼盘，适合的价格，适合的房型，作为沉淀资产购入。

　　 2011年，最为精彩的理财风景将是社会公众在股市和楼市之间奔波。持房者会急售房产，换回现金入股市；丰厚获利者、解套离场者将会重新杀进楼市。部分居民的资产，正是在楼市股市交叉的螺旋式上升中，得到充分增长。其理财观念：炒股是手段，买房是目的。股市是浮云，楼市是大地。

　　 综合预判，在各种矛盾纠结之中的2011年，每一次政策的启动或落幕，每一次加息和税则的变更，每一处敏感的时点，每一回消费指数的上升或下降，每一次舆情的纠结和顺畅，每一次股市大涨或大跌，都会激发或平息社会公众的购房欲望，由此，房地产市场呈脉冲式前进。

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[浏览人次：369次  摘自：理财一周报  作者：]