|
日前，银监会主席助理阎庆民透露，针对房地产调控对银行坏账的压力，银监会已经做过压力测试，底线数字是30%。这是金融监管官员少有的评论房价下跌的压力测试结果。去年4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，部分银行公布的压力测试结果被认为过于乐观：交行、工行与建行、招行、民生银行（600016）分别可容忍房价下跌30%、35%、37%、40%。在我们看来，从中国房地产市场的现状来看，银行可以承受房价下跌30%带来的不良资产的压力的结论，是比较可信的。
先看个人购房贷款。较高的首付成数给房贷上了保险。与美国零首付的次贷不同的是，中国所有银行发放的房贷，在最宽松的时候都至少要求20%的首付，而目前首付比例已提高到30%。这明显严于印度的首付比例（印度央行去年11月才把购房首付款的最低比例从此前的10%～15%提高到20%）。这样只有房价下跌超过20%～30%，房产才成为业主的负资产（市价低于未偿还贷款）。只要房产不是负资产，即使借款人违约，银行收回房产拍卖抵债，也基本不会产生不良资产。
2009年，中国房价全面上涨，涨幅在50%左右的城市并不在少数。而2010年，虽然调控政策较严，但房价仍全面上涨，只不过涨幅较小。这样在2010年之前贷款购房的业主，绝大多数房产都有不菲的增值，即使房价下跌较多，这些房产都难以成为负资产。2010年上半年贷款购房的业主的房产短期内也难成负资产。真正风险比较高的是2010年下半年后发放的购房贷款，但这部分贷款占该类贷款的比例并不大，不足以构成重大的风险。
业主按月还贷也逐渐降低了房贷风险。一套100万的房产，首付30万，贷款20年，则每年业主的还款，相当于增加了3．5%的首付，银行的风险敞口也在不断减少。下跌的过程越漫长，房产成为负资产的概率就越小。而中国房价即使最终下跌30%，一两年内有如此大的跌幅的可能性也不大。在中国经济仍将有较高的增长速度，房产税不大可能针对家庭唯一住宅征收的情况下，居民还款能力仍将增强，并不会被房产税所削弱。
“无债一身轻”是中国人的传统观念。因此多数业主借了长期房贷后，一旦有了较多的储蓄，都会积极提前还贷，这实际上也减少了银行的房贷总量与风险。
由于中国个人购房贷款的首付比例一直比较高，加上房价持续上涨，当房地产泡沫破灭之时，只有一小部分房产会成为负资产。银监会在房企资金充实之时就收紧开发贷款的政策，也基本能保证开发贷款的安全。而且在调控政策上，对于银行被房地产全面拖下水的情景，中国政府还是高度谨慎的，会尽力规避。综合来看，一是房价下跌三成的可能性较小；二是即使房价下跌三成，带来的不良资产压力也在银行的承受范围之内。 |
