房地产调控不断加码“去地产化”蔚然成风

    目前房地产调控政策可谓是步步紧逼，虽然地产投资和商品房价格未见明显回落，但是中小房企面临的经营困境已经日渐凸显。于是，出售资产或转行矿业的房地产公司大量涌现，“去地产化”渐成风潮。此外，原本寄望通过重组翻身的地产类ST公司，不可避免地普遍面临着骑虎难下的尴尬。

“去地产化”渐成风潮

9月13日，江苏舜天发布公告，决定将旗下地产公司股权全部出售给国信集团或第三方，以彻底消除双方的同业竞争。从中报来看，江苏舜天的地产业务毛利率为37.51%，是盈利能力最好的资产，如今“忍痛割爱”凸显出许多房企的无奈。

2010年4月以来，地产调控政策陆续出台，提高贷款门槛、收紧融资渠道，以及最近的限购措施，戴在房企公司头上的“紧箍咒”越来越紧。尤其是证监会暂停受理房地产融资、重组申请更让许多公司打了“退堂鼓”，江苏舜天的大股东国信集团在整合地产资产方面就面临着困扰，既无法通过江苏舜天整体上市，也无法借壳ST琼花作为地产平台。

有着同样经历的上市公司并不在少数，绿景控股早在2010年3月就公布了资产重组方案，拟转型为经营高端酒店、写字楼，脱离地产业。但是，绿景控股今年6月14日公告，重组历时一年三个月仍处在上报材料阶段，现有资产无法置出，新的资产和业务又无法置入，因此决定终止重大资产重组事项。

原本炙手可热的“地产”，如今却变成了烫手山芋，爱建股份6月8日公告变更经营范围，去掉了“房地产开发、经营及咨询”，而仅仅一年前，爱建股份还在忙于将两家地产公司注入。

即使是还身处地产行业中的公司，也纷纷寻找着新的出路，矿产投资成为了最大热门。目前披露了涉矿公告或与矿产有染的二三线地产公司不胜枚举，包括了新湖中报、中天城投、鼎立股份、莱茵置业、中弘股份和华业地产等。

ST公司地产重组遭遇阻力

对于ST公司而言，重组无疑是改变经营困境最直接、最有效的手段，不过如果重组方是一家地产公司则另当别论。由于政策限制，ST公司普遍存在着“跳槽”容易、“就业”难的尴尬。统计显示，剔除已退市的股票，目前共有14家ST公司的大股东或实际控制人为地产类公司，其中11家公司由于政策因素陷入重组停滞的状态。

*ST星美早在2009年10月就启动了重大资产重组事项，2010年1月正式上报重大资产重组的行政许可申请及相关材料。2010年10月，为贯彻国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，证监会明确表示暂缓受理房地产开发企业的重组申请。公司涉及房地产开发的重大资产重组事项因此受阻，相关事项搁置至今。

ST筑信也曾于2010年3月与海航置业就资产重组进行磋商，不过始终未能如愿，直至今年8月，公司拟通过定向增发获取7.9亿现金替代注资。

业绩连年亏损的*ST思达有着同样的难处，2009年10月正弘置业成为新的大股东，作为中原地区实力雄厚的地产龙头公司，正弘置业入主曾给投资者带来了房地产资产注入的想象空间。不过，地产资产的注入始终没有实施可能，*ST思达今年中期依旧亏损1769万元，保牌难度不小。

二级市场走势显著分化

前面提到的这些试图“逃离”地产行业的公司，普遍业绩不佳，即使是主营为房地产开发的ST中房、ST兴业今年上半年也均出现千万元以上亏损。面对严厉的调控措施，地产公司规模与抗风险能力之间的差异越发明显，这也直接导致了其二级市场走势的分化。

统计显示，在124只房地产开发行业股票中，市值排名前十的股票今年以来平均涨幅为2.24%，远好于同期上证指数下跌11.99%的水平。其中，作为地产龙头股，万科A今年以来的跌幅仅为0.57%，保利地产则逆市大涨11.46%。

另外，市值小于20亿元的15只地产股今年以来平均下跌4.32%，与大盘地产股的上涨形成鲜明对比。其中，沙河股份、海德股份的年内跌幅均超过了25%。

市场人士指出，随着房地产调控逐步推进，拿地成本上升、开发资金短期成为制约房地产企业发展的重要因素，土地储备多、资金规模雄厚的大型房企具备较强的竞争优势，中小地产股则由于缺少业绩支撑，可能面临更大的市场风险。

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房地产销售的工资最高 商业地产人才加薪最快

楼市十年风云变化，从房价看楼市十年的变迁，房价早就实现翻了几番，而从薪水看楼市，则同样是水涨船高。本组报道力求通过地产行业薪水的变化还原本地楼市的发展，但对于自己岗位具体的收入是多少，谨慎的楼市从业者大多不愿透露。

以下文字是黄金楼市的记者整理与房地产业内从业人士的交谈中获得的点滴有关地产从业者薪金的信息。只希望读者通过本稿一窥梳理行业近年来年来各个职位的薪酬变化情况，来侧面了解这个行业的变化。

地产从业者大多收入不菲

“其实地产行业的薪金水平在所有行业内一直是处于中上水平的。”一位在本地地产界摸爬滚打了10余年的业内人士在接受记者采访时表达了自己关于本地地产从业者收入的看法。在他看来，地产行业这十年的确是发展变化很大，而与其相对应的地产人才薪酬待遇也有一定的上升和波动，据他回忆，在2002年的时候，他还只是个销售经理，工资水平每月大概在2、3千元。而如今作为营销总监的他，年薪大约在10万左右，也就是说10年间他的薪金水平已经增长了3倍以上，当然这是和他职位提升有一定的关系。

不过谈到2002年的房价，他明确的对记者说，当时一环内房屋的均价应该还不到3000元/平方米，而10年后的今天，二环以内房子均价已直逼万元大关，如果不是政府强制限购、限价等措施，昆明市均价进一步攀高也不无可能，这样对比看来，房价十年的涨幅是在3倍以上，所以从房价和薪资水平的增幅看，薪资的增幅和房价一样呈现齐头并进的趋势。

而根据记者从业内了解的情况看，昆明的地产行业一直都属于高薪职业，其薪酬相比其他传统行业来讲还是相当具吸引力，而且地产企业高收入具有普遍性，并覆盖了各个岗位和层级，普遍高于其他行业相同岗位。从2003年伴随着房地产行业新一轮的高峰，至今地产薪酬水平一直处于快速增长的状态。从业内的观点看，将来行业薪酬还是会呈现增长状态，只是奖金比例会增加，这样一方面可以达到薪酬总收入增长，同时在一定程度上降低了目前企业人力成本的风险，充分体现激励性，使员工保留率提高。

奖金仍是从业者主收入来源

据记者了解，从2002年开始，全国地产行业进入了新一轮发展，这年也是地产职业化开始的一年。当时首屈一指的全国企业主要是中海、万科、招商、金地，市场竞争并不激烈，很多企业还正处于“学习”中。在早期房地产公司里，综合管理类岗位项目总负责人和专业类岗位的设计线薪酬会比较有优势，随着整个行业本身产业模式的变化，薪酬上也会慢慢发生一些调整，如今还是偏综合管理的薪酬会更高一些，多元化发展趋势，决定了企业对人才特别是高管类人才的需求就更加偏向综合管理。

早在1999年，万科就把中海集团确定为“最值得尊敬的竞争对手”，并开始明目张胆地从中海集团挖人。王石曾在《道路与梦想》一书中说明了从中海挖人的原因：中海有严密的人才培养体系，它的许多优秀员工都是从最基层的工作做起，经过系列精细的产品制造培训，对成本控制和流程有非常深的了解。在中海成长为中高级职员的，几乎都是业内的佼佼者。也就是在2002这一年，万科著名的“海盗计划”进行得如火如荼，后来证明其是成功的，现在万科广州、武汉、大连、南京、天津等分公司的不少中高层都是从中海过来的。

据记者了解的情况看是地产行业但因企业不同，相同职位的人才薪酬待遇还是相差很大的，其中上市公司薪酬比较透明，基本薪资高，奖励机制较充分，拥有较好的薪酬福利体系。国营企业薪酬比较固定，基本薪资普遍低于市场高值，但隐性收入及福利较多，且收入稳定。而民营企业薪资最灵活，变动幅度也最大，因为资金的支配权在老板手里，随意性更大，定薪也更灵活，特别是奖金方面的浮动程度相当大。

而据记者了解，从昆明目前地产从业者的薪水，特别是与营销相关的行业，薪金主要组成部分还是以佣金和奖金为主，以昆明普通的售楼人员为例，底薪每月大约在800-1500之间，但如果楼盘开始推售，与销售业绩捆绑的薪水也是水涨船高，可以达到7000至8000元的月薪，当然这还没有算上年底的奖金。

许多从业者在接受记者采访时表示，市场火不火、房子是否好卖会对他们的薪酬待遇有一定的影响，但也只是在一个有限的区间内浮动，因为发展商毕竟是实体企业，人才特别是高端人才的定薪标准多是参照了国家的一些相关标准和经济指标，并不会真正跟随楼市大起大落。

商业地产人才因稀缺而涨薪

随着国家对房地产行业的宏观调控力度加强，以及相关法律条款陆续颁布，本地越来越多房地产开发商开始把发展和投资的重点逐步转向商业地产和城市综合体，特别是城中村改造的提速，让商业地产在昆明迅速崛起。而商业地产的价值慢慢被众多的房地产开发商所认识，商业地产相关的人才也成为了各大地产公司眼中的香饽饽，薪资水平也理所当然的成为了地产从业者中涨幅最大的。业内人士在接受记者采访时表示，商业地产开发虽然与住宅开发有一定差别，但本质还都是建房子，所以行业现在真正最缺的不是相关开发人才，而是后期经营人才，所谓攻城容易守城难。

从全国相关猎头公司的统计数据看，商业总经理这个职位从2009年的六七十万年薪，一口气就蹦到了2011年的130万，可以看出市场对这方面人才的渴求。而据记者了解的情况看，昆明的商业总经理年薪50万-100万左右是比较合理的水平，而从本地房地产企业的薪资构成看，商业方面负责人在企业年薪体系中普遍会高出30%-60%，而一些项目“红人”被挖跳槽的，就更有翻出几倍的可能。

而据记者了解的情况看，本地的商业人才，除了高薪挖人外，少部分很有实力的的公司还在两手准备，一方面对外找人才，一方面把自己的人送到国内外进行商业地产方面的培训。而由于地产行业的特殊性，在其他行业10-20年才能够培养成长起来的人才，在地产行业可能几年就成长起来，成长速度非常快，所以许多有实力的公司早已开始培养属于自己的商业人才团队。

微博调查

@黄金楼市：10年来你所在的行业平均工资增幅大约有多少？你认为房地产行业的工资增幅是否增长过快？如果给你一个就业的机会，你会选择房地产行业吗？来聊聊，说说你的心里话。

博友热议

@荆棘泡泡：唉，早晓得这样我早投身房地产事业了。

@风云ZR：房价涨得那么快，工资必然要涨，行业决定年薪，妥妥的！

@9527：我们行业10年涨薪50%，看看地产涨了翻了几番，唉哪个郁闷啊！ @青言青语：地产中介区总税后几十万，行情好的区域老总税后更是数百万，高过不少甲方。这才是闷声发大财，各位甲方，有木有考虑转行呀？

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