十月全国房价环比首降 房企降价空间将加大

    腾讯房产讯 国家统计局今日上午公布10月份70大中城市住宅销售价格变动情况。腾讯房产连线链家地产首席分析师张月解读数据背后的房地产市场。

    1、全国环比指数跌破100大关，同比涨幅继续回落，拐点初步确立但仍需后市观察

据统计，10月70大中城市平均环比下降0.14%，首次跌破100大关。平均同比涨幅3.09%，涨幅比上月缩小0.73%。

链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首现环比下降，表明下半年来持续的价格僵局已经被打破，房价下降的拐点初步确立。同时，平均同比涨幅自8月以来连续3个月回落，房价下行的拐点初步确立。根据链家地产市场研究部统计，10月一线城市环比指数99.83，33个二线城市环比指数99.75，其余的三、四线城市环比指数为99.96，一线城市止涨3个月后，二三线城市也全部体现出下降趋势。

从去年开始进行的楼市调控，历经19个月后终于显著成效，随着降价潮的蔓延，全国房价的加速下行的趋势已经十分显著明显。但市场拐点的确立，仍不能单从1个月的下降就来判断，因此11月份的价格情况将成为判断楼市拐点的一个关键指标。

2、价格环比下降城市剧增一倍，降价潮效应迅速弥漫全国

根据统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

张月认为，10月份全国房价环比下降的城市几乎占半壁江山，价格下降的城市比9月多出一倍，降价蔓延的速度超乎想象。一方面，金九失色后，房企仍寄托于银十，因此低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。龙湖、万科等实力房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动二三线城市价格的下滑。

3、限购、非限购城市价格同降，限购挤出效应基本消退

根据链家地产市场研究部统计，10月全国限购城市环比下降0.22%，其中环比下降城市20个，比9月增加10个；未限购城市环比下降0.05%，环比下降城市14个，比9月增加7个。

张月认为，10月未限购城市相较上月价格出现下降，虽然下降幅度并不明显，但至少表明限购的挤出效应逐渐消失。楼市调控短期内基本不会放松，投资者看淡后市，逐渐失去观望耐心，开始为资金另谋出路。甚至会抱有短期悲观、中长期也并不看好的心态。大规模的资金涌入香港、及海外楼市。

此外，前几月同比涨幅持续较高的几个城市，如韶关、桂林、岳阳、洛阳等，同比涨幅都出现了回落。

4、二手房持续3个月环比下降，价格接近去年同期

    据统计，10月二手房平均环比指数99.78，持续下降3个月，降幅持续扩大。同比指数101.75，已接近去年同期水平。另外，11月上半月，北京二手房均价22157元/平方米，比10月下降3.5%。

    张月认为，目前二手房的下降先于新房，降幅也更明显。在限购、限贷的影响下，新房和二手房同样面临降价后是否能够成交的困境，但二手房业主在打破僵局后的降价意愿会更加明显，因为一些位置比较好的房源，降价后的出售难度相比新房显然要小很多。同时，二手房业主不存在开发商降价后在房产的保值升值预期、前期成交客户利益侵害、未来营销难度等方面的风险顾虑。

10月全国房价是今年调控以来的转折点。对于购房者来说，房价进入实降阶段后，短期内观望情绪还会更加浓厚。根据国家统计局数据显示，10月全国住宅销量环比下降25.4%。在房价环比下降趋势刚刚形成之际，年底购房者的观望情绪可能会达到一个顶点，随着明年降幅进一步加大、部分限购人群解禁而逐渐瓦解，这意味着成交的转折点还要较价格变化延后1-2个季度左右，量随价动的过度期间要长于以往。而目前房企在年底前加大低价推盘力度、降价促销的同时，也在积极备战2012年。即便是业绩完成良好、资金充裕的实力房企，降价意愿也不会减弱。随着以价换量难度的加大，一些失去市场先机的房企，将不得不开始一降到位。

此外，受调控影响，房地产行业低迷也影响到上游的土地市场。住宅地块成交规划建筑面积在量和比重上都较08年折半，楼面均价由升转降。而四季度为土地供应高峰期，楼市量价起跌之后，房企拿地将更加谨慎，底价成交和土地流派或进一步增多。大型房企也将继续采取宁缺毋滥的拿地方式。同时，房价下降后2010年高价拿地的项目利润空间大大压缩。当前地价下降后，房企再上市时的降价空间将有所扩大。

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