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如果说之前的楼盘促销还强调6折还是7折卖房，如今则一步到位，直接告诉你，零利润卖房，你信吗？
位于上海宝山罗泾板块的旭辉澜悦湾将于近期开盘，开发商打出了“零利销售，震撼首发”的促销口号，优惠后项目均价仅9800元/平方米，82万元就可买套三房。该项目主推电梯洋房的5-7层，面积65平方米—104平方米的两房和三房，一梯两户。
除了上海之外，南京、北京和武汉等地的开发商日前也纷纷打出“零利润卖房”的旗帜。日前南京江宁一地王项目，首次开盘推出两幢楼共200套左右的房源。平层房源1.1万元—1.2万元/平方米，少量的跃层房源1.3万元—1.4万元/平方米。在开盘之前还能团购，每平方米最多减免300元，销售人员表示，属于“零利润卖房”。面对调控和销售日渐趋冷的大势，北京上周末开盘的两个品牌开发商的项目也打出“零利润”价格吸引购房者的关注。其中位于通州区中关村科技园区马驹桥附近的合生世界花园起价9980元/平方米。另外，武汉也有房企喊出“零利润卖房”，拿出一整栋楼以低于周边均价千元的价格，交给各大中介机构甩卖。
开发商变成雷锋了？你信吗？对以上楼盘的“真情告白”，大多数网友认为，开发商少赚点是可能的，一点不赚，真不相信。以旭辉澜悦湾为例，项目所属地块为宝山工业园区潘泾路东侧地块，2010年被旭辉集团以3.245亿元摘得，楼板价仅2801元/平方米。加上建安成本、装修成本、税费和财务成本，如果按项目9800元/平方米的预售价格来测算，开发商仍有一定利润，不过暴利已不可能。
如今有些项目，即使没有打出“零利润”的大旗，其利润也已非常有限。以上海万科为例，青浦的万科尚源，最低价1.12万元/平方米。上海盘谷房地产总经理宋海认为，万科尚源土地成交楼板价5282元/平方米，加上精装修，售价1万余元/平方米，项目基本没有利润空间。
专家认为，伴随着年底将近以及企业融资成本提高，不排除某些企业用微薄利润来实现成交。这也说明，无论是为了冲刺年底的销售业绩还是的确存在资金问题，中国的众多房企确实背负了巨大的压力，甚至不惜放弃利润求生。但是“零利润”入市一定大卖吗？专家认为未必，开发商的利润多少，与购房人是否买账并不是一回事。只有价格达到或者低于心理预期，购房人才会出手。
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昨日（11月24日），绿景地产旗下的绿景香颂项目宣布推出“保值回购，置业无忧”计划，称购房者三年后可以选择原价卖给开发商。
绿景地产副总裁张梧峰称：“作出这样的举措，是为了给业主规避降价风险。三年后，无论房价涨跌，只要有客户提出申请，公司都会兑现承诺。”
这意味着购房业主不但可以避免房产缩水“只赚不赔”，三年时间里，还可以免费入住。
“三年原价回购的营销手段，到底是促销卖房的噱头，还是变相融资？”对此，有业内人士就提出质疑，这种宣传口号具有很强的市场导向性，能否最终实现还需要政府批准。
如何保证三年后开发商是否有能力兑现承诺？绿景此番营销手段，更像是一场赌局，能否最终赢得市场或面临挑战。
营销噱头 还是变相融资？
类似营销手段，尽管此前有内地某开发商曾使用，但在深圳却实属罕见。
据悉，绿景香颂项目位于深圳市宝安区。据张梧峰介绍，绿景香颂项目开盘当天购房业主均可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”的协议，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有业主提出申请，无论房价涨跌，绿景地产都将兑现承诺，将按原购房合同价把房款返还业主。
绿景地产推出这样的保本促销口号，仅仅是一种营销策略噱头，还是一种变相融资？
深圳某业内人士向《每日经济新闻》记者表示：“这只不过是开发商通过保本宣传，吸引客户，刺激销售手段。能否最终得到实施，还需要政府批准。”
也有网络评论称，绿景香颂此番行为实质上营销大于实质，三年后原价回购能否真的能够实现，还尚待时日检验。
一位不愿具名人士提出质疑：“开发商如何担保承诺能够兑现，是否设立专项基金，三年后产生的二手房交易契税由谁承担？”
上述人士还表示，由于目前楼市成交惨淡，销售不畅，开发商资金回笼压力较大。“绿景香颂此举可谓一箭多雕，快速回收资金，解决贷款和高利贷的压力，有变相融资嫌疑。”
对此，张梧峰向《每日经济新闻》表示：“绿景地产是深圳十大品牌开发商，目前拥有的香蜜湖深南大道上的NEO项目、锦江酒店及绿景香颂自持的商业项目，拥有100多亿的现金流，可以保证绿景良好的资金情况。”
据张梧峰称，回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。对于没还完贷款的客户，则需要自己先付完赎楼款。
保本促销不如降价？
目前深圳楼市成交依旧惨淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量仅为352套，仅为2010年同期的一半。
实际上，从10月份开始，深圳万科、花半里、招商等一批楼盘便开始降价促销，但由于拥有购房资格的人较少，也并未因降价撬动成交量。
与万科、花半里、招商等降价策略不同，眼下，离绿景香颂项目正式开盘还有一段时日，绿景地产祭出三年可原价回购的营销策略，最终能否取得促进销售的实际效果还不得而知。
实际上，绿景香颂正在进行一场市场的赌局，能否赢得市场，还面临挑战。
“从行业规律来看，只是保本不一定能吸引客户购买欲望，还不如直接降价。”对此，众厦地产总经理助理林晓华认为，绿景在龙华区域产品主要面向刚需客户，而目前绿景香颂的产品定价在16000元/平方米～17000元/平方米左右，远远高出刚需客户的实际购买力。
此外林晓华还认为，与光耀地产在惠州全球候鸟度假基地承诺每年给予业主6%投资回报相比，绿景香颂三年预期保障并不一定会达到预期目的。
但绿景地产总裁张梧峰却对香颂项目充满信心：“对这个定价，我们做了详细的市场调研，而周边楼盘均价都在21000元/平方米左右。”
张梧峰透露，目前绿景项目蓄客量有2万多，有信心能够取得很好的销售成绩。
除了产品定价高于目前万科、招商、花半里等降价楼盘外，绿景香颂此次力推是80平方米～130平方米户型，在户型面积上也不具有市场竞争力。
林晓华认为，从目前市场行情来看，开发商要走量出货，就需要坦诚降价，而不是强调保本回本增值。
实际上，业界的担心远非如此：如果三年之后房价下跌，低于业主原购买价，引发业主纷纷要求开发商回购，届时绿景地产可能面临更大的资金压力。
相比之下，眼前仅为刺激销售，一解燃眉之急的营销策略。三年后的不确定房价因素，让绿景地产更像是在进行一场与市场有关的赌局，输赢未定。
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