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“新国五条”细则催热二手房交易末班车行情
业内人士呼吁各地出台细则时注意体现差别化
“新国五条”细则出台后，楼市出现了一波明显的末班车行情，房屋买家们急切地想抢在政策生效之前完成签约、缴税、过户等手续。 对于后市，看多、看空者各有分歧。不少业内人士呼吁，接下来地方进一步出台的实施细则应遵循调控精神，注意体现差别化，既要严格抑制投资投机性需求，也要防止合理的购房需求受到误伤。
买卖双方抢搭“末班车”
“新国五条”细则明确，二手房交易中个税按个人所得的20%征收，部分房价上涨过快城市还将进一步上调二套房首付和贷款利率。一旦实施，这对二手房、二套房交易无疑是一记重拳。
3月3日上午11时许，记者在上海浦东新区房地产交易中心张杨路受理处看到，一楼和二楼挤满了前来办理交易手续的买卖双方及中介。据工作人员介绍，受理大厅的人数至少比平时增加了50%。在闵行区房地产交易中心，办理审税、缴税和过户手续的人群一早便排起了长龙。
上周才签约的刘欣璐告诉记者，现在最担心的是能不能赶在地方实施细则出台前完成交易。她担心对卖房人征收20%的差额所得税，都会转嫁给买家，“那样一来，我买的这套房子可能要增加30万元左右。我根本拿不出来，而且我也接受不了这么高的价格。”
汉宇地产一位业务员称，现在买卖双方都在抢搭末班车，最近几周内交易量肯定会大幅上升，“我经手的客户中，交易的住房购买时间超过5年且是唯一一套的不足10%。换句话说，90%的交易量都会受到差额所得税的影响。无论是买方还是卖方，估计都不愿意承担突然大幅增加的成本。”
上海永庆房屋七宝店负责人说，根据以往经验，不少政策出台后，都会给予市场一定的消化期。将来出台的地方实施细则，一般来说不会影响到已经签订购房合同、个贷合同的交易行为。现在不少人抢着办手续，更多是只怕万一的恐慌心理驱动。
政策效果因不同市场而异
“现在购房者急于签约，但一些二手房房东并不着急，很少有人降价，有不少房东倒是趁机跳价。”上述永庆房屋门店负责人告诉记者。不过，业内人士认为，一旦地方实施细则出台、新政真正“落地”，“末班车”行情便会终止，市场将迎来明显降温。
上海居房地产研究院副院长杨红旭说，“新国五条”细则对市场的影响将超出预期。他预计，接下来楼市活跃度将持续下降两个季度左右；住宅成交量将在二季度明显降温，房价涨幅也将回落，下半年个别月份可能会出现环比下跌；其中，二手房降温幅度将超过一手房，一、二线城市降幅将超三、四线城市。
“此次细则出炉，会带来很大的市场震动。这种调控决心和姿态，会放大各项具体政策的市场影响力。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。
宋会雍分析，“20%个税”等政策的效果，会因不同市场而异。在供不应求的卖方市场，卖方有条件把这部分被切割的收益在总价中体现出来，步调一致、统一加价。但加价会影响交易，所以卖家之间的竞争也会相应加剧，导致加价幅度可能少于被削减的20%。
对于供大于求的买方市场，买方有条件挑挑拣拣，特别是舍弃背负较高所得税的二手房而转向一手房，这将使二手房面临很大的降价压力。也就是说，切割走的这一块，很大程度上会由卖家自己承担。
短期降温之后，后市如何走向？业内人士认为，限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。此次调控提出的增加土地供应、确保保障房供应等措施，对中长期市场影响更大。
差别化信贷政策受关注
“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。”国务院常务会议同时明确。
记者发现，目前一些合理的改善性购房需求对差别化信贷政策如何体现十分关注。
一旦二套房首付款提高至七成甚至更多，贷款利率上浮至基准利率的1.3倍甚至更高，在“认房又认贷”的情形下，二套房购买者的成本将明显增加。
据21世纪不动产上海区域市场研究部计算，假设购房者购买1套250万元的房源，以七成首付、1.3倍利率计算，首付要多付25万元，而20年等额本息还款方式的商业贷款利息只减少14.6万元，月供仅减少608元。
“首付六成已是竭尽所能，哪里还有能力再增加支出？”上海市民钟建说，这样一来，一家四口“卖小房换大房”的计划只能暂时搁浅。
“合理购房需求的利益如何来保护？”一些购房者问。“从长期来看，应该降低房产交易环节税费，稳步推进持有环节税制改革，这样既能够促进二级市场交易的活跃、满足购房人的自住需求，又有助于抑制投资投机。”永庆房屋相关人士对记者说。
稳定楼市还得靠市场机制
杨红旭认为，上海去年一手房成交量为7.8万套，而二手房成交量超过20万套，北京等其他一线城市二手房成交量也远高于一手房，因此此次“新国五条”细则对二手房市场予以“速冻”降温，将会对一线城市楼市过热起到釜底抽薪的效果，从而稳定整个楼市的价格。
中原集团研究中心认为，随着“新国五条”细则中关于二手房个人所得税从严征收措施的发布，二手房交易的“窗口”效应或将使近期二手房出现集中过户交易现象，然而“窗口期”之后，市场成交或将出现“休克”。
上海一家房地产开发商称，春节前部分一、二线城市楼市量价齐升，曾让业界乐观地判断楼市的“春天”到了，“这就像在高速公路上开车，速度快的时候感觉很好，殊不知风险也很大。现在‘春天’直接转‘倒春寒’了。”该人士担心，市场需求受抑制也可能会导致开发商惜售。
一些专家认为，稳定楼市最终仍要靠市场机制来解决，需求被抑制后仍然存在，如果不增加有效供应，房价依然有报复性反弹的可能。因此地方政府应以“时间”换“空间”，加快保障房建设和供应的速度，增加普通住房用地供应，引导开发商有效供应中小户型。
中原集团研究中心表示，“新国五条”细则提出2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，但根据对历年土地市场的监测数据显示，各地土地供应计划不能如期完成已成常态，因此，如何保障土地供应计划落实仍是关键。 |
