房调一再成“空调” 地方政府成最大受益者？

    只要地方政府是房地产价格上涨的最大受益者，则房价调控就摆脱不了一再“空调”的命运。

“国五条”不能说决心不大、措施不严厉，特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”，并被各界寄予厚望。但随后陆续出台的北京、上海、重庆等30余个城市的地方细则，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数城市只是象征性重申了“国五条”细则的要求，有的地方甚至完全不予理会。“国五条”可谓“重拳打在棉花”上，严厉的政策被各地的“化骨绵掌”轻轻化解掉。

怎么会这样呢？因为相比土地出让金的收入而言，征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的，如果因为征收住房交易的所得税而影响到房地产市场繁荣，进而影响土地出让金的收入，则是因小失大之举。收取土地出让金才是地方财政一本万利的丰厚财源。为了获得丰厚的土地出让金，必须保持房地产市场的热络。对于不断冒出的“地王”，地方政府嘴上喊打，心里窃喜。

5月以来，北京、上海、广州、深圳等地的土地市场“高潮迭起”。房企一反常态拿地异常积极，几家标杆企业甚至多次出手。高总价、高溢价的地块接连出现，多地的“地王”纪录也被刷新。面对地价的飞涨，北京市紧急暂停丰台区花乡夏家胡同地块出让，湖南省也宣布今后将对“高价地”频发地区的相关责任人进行约谈，国土部则针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。但我们对这样的约谈和督察深度怀疑：谈些什么呢？靠官员指示地产商把价格降下来？暂停地块交易以后又怎样？地不卖了？

地方政府消极对待房产税，不仅盘算到多卖几套房比征房产税更划算，而且因为得到买房、卖房（二手）者和房地产商的“一致拥护”而理直气壮。20%房产税成了出力不讨好的政策———本应成为未来打压房价最大受益者的买房人，却因当下就需要缴纳沉重的税负而成为政策的最强烈反对者。这可能是政策的制定者始料不及的。

房地产商从地方政府对房产税的消极态度嗅到了某种味道，他们吃定“调控政策肯定无疾而终”，才敢于激情拿地。“有（地方）政府罩着，房地产价格降不下来！”

一般性要求不起作用，严厉的政策得不到执行，房地产调控还有什么招儿吗？从供应者角度看，可以取消期房交易，实行现房交易，这样房地产商必须实产实销，无法用买房人资金“垫资”开发，从而抑制房地产商将风险放大。从消费者角度看，可以进一步提高首付比例，这会抑制投机炒房，但苦了急需住房却没有多少钱的年轻人。这样的思路是否有效，是否行得通，还是两说。

需要注意的是，在楼市博弈愈演愈烈之时，新一届政府对房地产调控却甚少表态，大多以“继续搞好房地产调控”来表述。业内人士对“国五条”也讳莫如深。可见，新一轮的地产调控政策仍处于观察、思考、论证中。

然而，有一点脱不掉：必须减小地方财政对出让土地的依赖。“土地财政”的问题不解决，再好的政策地方政府也会想方设法拒绝或“变通”执行。减小“土地财政依赖症”，需要推行政府职能改革，控制住政府的预算胃口。胃口小了，才会少一分“贪婪”，少一点阻力。

房价涨势放缓，上涨预期犹存。处于胶着状态下的房地产市场，面临经济与民生的双重考验，急需突围。

国家统计局最新发布的数据显示，4月份，多数城市房价环比涨幅明显收窄。从新建商品住宅来看，67个价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有36个，最高涨幅从3月份的3.2%回落到2.1%。从二手房来看，66个价格环比上涨的城市中，涨幅比3月份缩小的城市有33个。

自2012年9月至2013年2月，房价环比涨幅经历了连续5个月的持续加大，终于在2013年4月份，放慢了上涨步伐。

清华大学土木水利学院副院长刘洪玉说：“住房价格出现了从震荡扩散到震荡收敛的转变，表现出持续回稳的趋势。”

尽管作出了涨势趋缓的判断，然而对于未来走势，专家的判断相当谨慎。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出：“尽管4月份70个大中城市房价上涨势头有所缓和，但受前期房价上涨惯性作用的影响，房价上涨的城市个数还比较多，房价上涨预期尚未根本解除，房地产市场调控仍然处在狠抓落实的关键时期。”

事实上，对于历年来的房地产市场调控政策，各地落实力度不一。刘洪玉说：“建立稳定房价的工作责任制，在我看来也是‘没有办法的办法’。高涨的房价不只影响住房问题的解决，还危及国家经济稳定、金融安全和社会和谐与可持续发展。”

调控落实力度不一，这其中固然有房地产市场地区差异大的客观现实，也暴露出涉及房地产调控的一些重大问题还没有更好地凝聚起共识。比如：短期调控要不要？房产税该不该征？怎么征？调控重拳是伸向需求端还是供给端？

房地产市场突围，势必需要加快房地产市场制度建设。

尽管限购限贷等行政色彩浓郁的手段一定时期内不会退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系还是获得了共识。

住房城乡建设部部长姜伟新在部署2013年工作时明确表示：“要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

房地产市场长效机制建设，涉及土地、金融、税收和住房等多个方面。刘洪玉说：“土地、金融、税收和住房这四个方面是密切关联、相互影响、共同作用的，所以在任何一个方面单独突破，都难以达到理想的效果。”

刘洪玉认为突破口应该选择土地和金融。他说：“土地是龙头，稳定的土地供应才能形成稳定的住房供应，而金融则重点是结合防范金融风险或金融过度参与、落实基本住房消费金融支持政策的要求，通过建立金融监管标准，规范金融机构行为。”

房地产市场突围，势必在中国经济转型的框架下选择路径。

在以投资为主的经济增长模式下，房地产业犹如动力引擎。如今中国经济正在告别高速增长，处于经济“换挡期”，如何定位房地产业的功能和属性显得尤为迫切。

从近年住房市场的表现来看，我国城镇居民的住房使用需求还是非常强劲的。专家表示，在抑制住房投机需求的同时，支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长做出贡献。

一个不容回避的事实是，当前，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。

知名经济学家李稻葵指出：“今天房地产问题是深刻的体制问题，需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。”

房地产业无论大起还是大落，都蕴含极大风险。正因如此，调控犹如高空走钢丝，一直试图寻找最佳的平衡点。

刘洪玉说：“稳定房价既要防止房价大起，也要防止大落。就目前的情况来看，虽然防止大起是主要矛盾，但也要对大落保持警惕。”

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